A regulamentação da reforma tributária pode alterar significativamente a tributação sobre aluguéis no Brasil. Com a criação da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), proprietários de imóveis destinados à locação que hoje não recolhem tributos sobre consumo poderão passar a pagar os novos impostos, além do Imposto de Renda.
A mudança não atinge todos os locadores. Segundo o advogado tributarista Hamilton Sobreira, presidente da Comissão de Direito Tributário da OAB Ceará, a regra alcança quem possui três ou mais imóveis e aufere receita anual superior a R$ 240 mil com aluguéis.
“Você que antes não era tributado com nada (em relação a imposto sobre consumo), hoje você será tributado pela CBS e pelo IBS se preencher esses dois requisitos”, explicou no podcast O Veredito.
Quem pode ser impactado
Para atingir o teto anual de R$ 240 mil com apenas três imóveis, cada unidade precisaria gerar cerca de R$ 6.600 mensais. No entanto, a regra considera o total da receita obtida com locações.
“Pessoas que investiram a vida toda podem ter 15 imóveis alugados. Se a soma chegar a R$ 240 mil por ano, haverá tributação”, ressalta o especialista.
A estimativa de alíquota para o novo modelo de IVA dual (CBS + IBS) gira em torno de 27%, percentual ainda em discussão.
“Você não pagava nada de imposto sobre consumo e pode passar a pagar algo próximo de 27%, além do Imposto de Renda”, alerta Sobreira.
Impacto financeiro e planejamento
Se confirmadas as projeções, a mudança poderá reduzir significativamente a rentabilidade líquida de investidores imobiliários que utilizam os aluguéis como fonte de renda ou planejamento de aposentadoria.
Diante desse cenário, o advogado defende a adoção de planejamento tributário, societário e sucessório estruturado.
“O planejamento precisa ser feito com várias mãos: societário, tributário, econômico e financeiro para dar certo”, afirma.
Locação por temporada entra no radar
O mercado também já discute possíveis adaptações. Uma das hipóteses levantadas envolve a ampliação das locações de curta duração, por meio de plataformas como o Airbnb.
Segundo Sobreira, contratos de até 90 dias podem ter tratamento diferenciado em determinadas circunstâncias, por se aproximarem da atividade hoteleira.
“Eu não vou mais fazer locação para a família que quer ficar um, dois, três anos… posso optar por locação de curta duração se a regra permitir”, exemplifica.
O texto definitivo da regulamentação e a consolidação das alíquotas ainda dependem de ajustes e detalhamentos normativos. Até lá, especialistas recomendam acompanhamento técnico e análise individualizada de cada caso.
A reforma tributária avança com promessa de simplificação do sistema, mas seus efeitos sobre setores específicos — como o mercado imobiliário — seguem sob debate.
