A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o locatário inadimplente não pode permanecer no imóvel com o argumento de que tem direito de retenção por benfeitorias necessárias ou úteis.
Segundo o colegiado, deixar de pagar os aluguéis e encargos rompe o equilíbrio contratual e afasta a boa-fé necessária para o exercício do direito de retenção. A decisão foi proferida no Recurso Especial nº 2.233.373, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi.
Ação começou com pedido de despejo
O processo teve origem em uma ação na qual a proprietária pediu a rescisão do contrato, a retomada do imóvel e o pagamento dos aluguéis e encargos atrasados.
A Justiça reconheceu que a locatária havia realizado melhorias necessárias e úteis para tornar o imóvel habitável. Em primeira instância, foi decretado o despejo e determinado o pagamento das dívidas, mas também foi reconhecido o direito à indenização pelas obras comprovadas e à compensação dos valores gastos.
Ao analisar o caso, o Tribunal de Justiça de Goiás afastou especificamente o direito de retenção. Para a corte estadual, somente o locatário que cumpre suas obrigações contratuais pode utilizar esse mecanismo para permanecer no imóvel enquanto aguarda o pagamento das benfeitorias.
A locatária recorreu ao STJ. Ela sustentou que realizou investimentos expressivos, equivalentes, segundo sua alegação, a uma reconstrução do imóvel.
Indenização e retenção são direitos diferentes
No julgamento, a ministra Nancy Andrighi explicou que o direito de receber uma indenização pelas benfeitorias não se confunde com o direito de reter o imóvel.
Isso significa que o inquilino pode obter o reconhecimento do valor gasto com melhorias e buscar o respectivo pagamento ou compensação. A existência desse crédito, entretanto, não lhe assegura automaticamente o direito de continuar ocupando o bem.
Para a Terceira Turma, a retenção funciona como um instrumento de garantia do pagamento e exige posse de boa-fé. No contrato de locação, essa condição está relacionada ao cumprimento da obrigação principal de pagar os aluguéis e demais encargos.
Inadimplência afasta possibilidade de permanência
O STJ considerou incompatível que o locatário deixe de cumprir sua obrigação essencial, permaneça usando o imóvel e, simultaneamente, invoque a condição de credor das benfeitorias para impedir a retomada pelo proprietário.
Com esse entendimento, o colegiado manteve a decisão que afastou a retenção. A locatária preservou o direito à indenização pelas melhorias reconhecidas no processo, mas não poderá utilizá-lo para permanecer no imóvel.
A decisão foi divulgada pelo STJ nesta segunda-feira (13). O julgamento ocorreu em recurso individual e o comunicado do tribunal não informa que a matéria tenha sido analisada sob o rito dos recursos repetitivos.
