A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o comprador de uma unidade imobiliária tem legitimidade para ajuizar ação individual e exigir da construtora a realização de obras de infraestrutura em áreas comuns do empreendimento.
O entendimento foi firmado em caso envolvendo o comprador de um lote que acionou a construtora responsável pelo loteamento para cobrar a conclusão de obras prometidas nas áreas comuns. Segundo o processo, as intervenções estavam atrasadas. A Justiça condenou a empresa a finalizar as obras e aplicou multa contratual pelo atraso.
Ao recorrer ao STJ, a construtora alegou que o comprador não poderia agir individualmente, pois a conclusão das obras em áreas comuns seria um direito coletivo, pertencente a todos os proprietários do empreendimento. Por isso, sustentou que o caso deveria ser tratado por meio de ação coletiva, e não em processo individual.
Direito coletivo também pode gerar impacto individual
Relatora do caso, a ministra Nancy Andrighi reconheceu que obras em áreas comuns envolvem direito coletivo em sentido estrito, pois afetam todos os proprietários das unidades do condomínio ou loteamento.
No entanto, a ministra destacou que essa característica não impede que um comprador busque individualmente a Justiça quando o descumprimento contratual também repercute diretamente sobre seus próprios direitos.
“Embora se trate de direito coletivo em sentido estrito, o indivíduo adquirente da unidade condominial possui legitimidade ativa para ajuizar ação de obrigação de fazer, com o fim de que seja realizada a referida obra”, afirmou a relatora.
Proteção ao consumidor
A decisão também reforça a aplicação das regras de proteção ao consumidor em contratos imobiliários. Segundo a ministra, o sistema consumerista busca reduzir obstáculos de acesso à Justiça e admite que a tutela coletiva não exclui a possibilidade de o consumidor ingressar individualmente em juízo.
Para o STJ, a não conclusão das obras prometidas pode representar vício de qualidade ou entrega incompleta do objeto contratado. Esse descumprimento afeta diretamente o valor da unidade adquirida e o exercício do direito de propriedade pelo comprador.
A relatora também lembrou que o Código de Defesa do Consumidor obriga o fornecedor a cumprir aquilo que foi anunciado na oferta ou na publicidade. Em caso de recusa, o consumidor pode exigir o cumprimento da obrigação.
Contrato previa as obras
No caso analisado, a legitimidade do comprador foi considerada ainda mais evidente porque o contrato de compra e venda previa a execução das obras de infraestrutura nas áreas comuns.
Para o STJ, como a obrigação foi assumida pela construtora e não cumprida no prazo, o adquirente do imóvel pode buscar diretamente a tutela judicial para exigir a entrega completa do empreendimento.
Com a decisão, a Terceira Turma reforça que o caráter coletivo de determinadas obrigações não impede a atuação individual do consumidor quando houver reflexos diretos sobre seus direitos particulares.
