A existência de irregularidades formais no condomínio não impede a cobrança de taxas quando o proprietário concordou expressamente, por escrito, com a obrigação de pagá-las.
O entendimento foi adotado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao manter a cobrança de contribuições referentes a aproximadamente cinco anos contra a proprietária de um imóvel situado em parcelamento irregular no Distrito Federal
A decisão não autoriza a cobrança automática de qualquer morador. O consentimento expresso da proprietária foi o elemento que diferenciou o caso das situações em que associações de moradores tentam impor taxas a pessoas que nunca aderiram à obrigação.
Proprietária assinou documento concordando com encargos
O condomínio ajuizou uma ação para receber as cotas que considerava devidas pela proprietária.
O pedido foi inicialmente rejeitado pela primeira instância. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT), entretanto, reformou a sentença porque identificou um documento assinado pela proprietária no qual ela tomou conhecimento dos encargos e concordou com o pagamento.
No recurso ao STJ, a mulher alegou que o empreendimento não estava regularmente constituído como condomínio edilício. Também sustentou que não fazia parte da associação de moradores e que outra decisão judicial já havia afastado uma cobrança anterior.
Precedentes protegem quem não concordou
A proprietária invocou o Tema 492 do Supremo Tribunal Federal e o Tema 882 do STJ. Os precedentes protegem a liberdade de associação e impedem, em determinadas situações, que taxas de manutenção sejam cobradas de proprietários que não aderiram à associação nem concordaram com a obrigação.
O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que esses entendimentos não poderiam ser aplicados automaticamente ao caso.
Segundo o ministro, os precedentes foram construídos para proteger moradores que nunca consentiram com a cobrança. Na situação julgada, porém, o TJDFT reconheceu que a proprietária assumiu voluntariamente, por escrito, a responsabilidade pelo pagamento.
Com essa diferença, a autonomia da vontade prevaleceu sobre o argumento de que a irregularidade do condomínio afastaria a obrigação.
Decisão anterior não impediu nova cobrança
A Terceira Turma também rejeitou o argumento de que uma decisão anterior entre as mesmas partes impediria a nova ação.
O colegiado considerou que os processos tratavam de dívidas constituídas em períodos diferentes e estavam fundamentados em fatos e circunstâncias jurídicas distintos.
A decisão anterior havia afastado a cobrança porque, naquela oportunidade, não ficou demonstrado que a proprietária integrava a associação ou havia concordado com as taxas. Na nova ação, o consentimento expresso foi reconhecido a partir de outro conjunto de fatos e documentos.
Decisão não vale para qualquer morador
O julgamento não estabeleceu que todos os moradores de loteamentos ou condomínios irregulares devem pagar taxas de manutenção.
Sem adesão à associação ou consentimento expresso com a obrigação, continuam aplicáveis os precedentes que protegem a liberdade de associação dos proprietários.
Por unanimidade, a Terceira Turma negou o recurso da proprietária e manteve a cobrança. O julgamento do REsp 1.968.030 ocorreu em 19 de maio de 2026, sob a relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. O acórdão está disponível na base do STJ.
