Mesmo sem ter obtido o alvará de construção nem o Registro de Incorporação (RI) – documentos obrigatórios por lei para iniciar a venda de imóveis – o superempreendimento Mansão Seara, da Moura Dubeux, na Avenida Beira-Mar, em Fortaleza, já está com unidades ofertadas no mercado. A prática, comum entre algumas construtoras em Fortaleza, fere normas da Lei das Incorporações (Lei 4.591/64) e é alvo de investigação pelo Ministério Público do Estado do Ceará (MPCE).
A informação de que o empreendimento já está sendo comercializado, mesmo sem o registro, foi confirmada por fonte ligada à própria construtora. À reportagem, a Moura Dubeux disse que o edifício está “em fase de demolição, devidamente licenciada pela Secretaria Executiva Regional II” e que está apenas no “processo de formação de grupo de condôminos que integrarão o futuro Condomínio de Construção” — etapa que, segundo a empresa, “não caracteriza venda/alienação de unidades futuras”.
A empresa também afirmou que o projeto do Mansão Seara foi aprovado pela Prefeitura em 2024, “mediante outorga onerosa perante a Comissão Permanente de Avaliação do Plano Diretor (CPPD)”. Questionada sobre o RI, a construtora não respondeu.
O que diz a lei
A legislação brasileira exige, como pré-requisito para o início da venda de unidades, o registro de incorporação, que só pode ser obtido após o alvará de construção ser emitido. O artigo 32 da Lei 4.591/64 define que o incorporador só poderá alienar as frações ideais do terreno “após o registro […] do memorial de incorporação”, o qual deve conter, entre outros documentos, o projeto de construção devidamente aprovado.
Já o artigo 66 da mesma lei trata como contravenção contra a economia popular a comercialização de unidades antes desse registro. Além disso, o Código de Defesa do Consumidor proíbe publicidades que possam induzir o comprador a erro, inclusive por omissão (art. 37, §1º).
Sinduscon reprova prática e reforça obrigação legal
Procurado, o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon-CE) foi categórico: “não deve haver comercialização de unidades imobiliárias sem o devido Registro de Incorporação (RI)”. A entidade explicou que o alvará é indispensável para se obter o RI e que “não há justificativa legal nem ética para o início da comercialização de unidades sem o registro”. A resposta tratou do tema de forma genérica, sem tratar especificamente do empreendimento da Moura Dubeux.
A entidade também explicou que mesmo nos chamados “condomínios fechados” ou em obras por administração (“a preço de custo”), o registro é obrigatório sempre que há alienação de fração ideal.
“Condomínio fechado” não isenta da incorporação
A alegação de que se trata de um “condomínio de construção” ou “condomínio fechado” é frequentemente usada por construtoras para contornar a exigência legal do RI. No entanto, a própria Lei 4.591/64 (art. 58) prevê que empreendimentos por administração também devem estar devidamente registrados, quando há venda de frações ideais do terreno.
O Sinduscon-CE reforça que não existe, na legislação, qualquer exceção à necessidade do RI — independentemente da nomenclatura usada pelo empreendedor.
MPCE apura o caso
O Ministério Público do Ceará instaurou um inquérito civil público para apurar eventuais irregularidades no lançamento do Mansão Seara. De início, a apuração tramitava como Notícia de Fato, mas foi convertida formalmente em inquérito no dia 24 de setembro de 2025, conforme despacho da 133ª Promotoria de Justiça de Fortaleza.
O órgão solicitou à Prefeitura de Fortaleza cópia integral dos processos administrativos relativos ao Alvará de Construção e à Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU), cujos trâmites seguem em andamento, segundo informou a Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente (Seuma).
Em nota enviada antes da conversão em inquérito civil público, o MPCE informou que “a documentação relacionada ao caso está em análise” e que eventuais medidas só serão adotadas após a conclusão dessa etapa. Questionado novamente após a mudança, o órgão não respondeu.
Seuma confirma: alvará ainda não foi emitido
Em resposta oficial, a Seuma confirmou que “as demais análises submetidas ao órgão seguem em tramitação” e que o único item aprovado até o momento foi a OOAU, concedida em dezembro de 2024. Esse instrumento permite a flexibilização de parâmetros técnicos urbanísticos, mediante contrapartida financeira, mas não substitui o alvará de construção.
TAC firmado em 2019 exige transparência
Em 2019, o MPCE firmou um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com 55 construtoras, incluindo cláusula específica sobre a publicidade de empreendimentos imobiliários. A cláusula 15ª determina que todas as peças publicitárias de empreendimentos ainda não concluídos devem conter o número do RI e a identificação do cartório onde foi registrado.
O Sinduscon participou da elaboração do TAC e disse orientar suas filiadas a cumpri-lo, embora admita que não tenha poder de fiscalização sobre a conduta das empresas associadas.
Prática recorrente no mercado
A comercialização de imóveis sem registro de incorporação não é um caso isolado. Especialistas e fontes do setor relatam que a prática é comum em lançamentos de alto padrão na capital cearense, mesmo que a prática seja condenada pelo Sinduscon.
A estratégia reduz custos iniciais das incorporadoras, mas transfere riscos ao consumidor, que pode não receber o imóvel nos termos prometidos ou enfrentar dificuldades legais para rescindir o contrato em caso de problemas.
Como o consumidor pode se proteger
O comprador que pretende adquirir um imóvel na planta deve adotar alguns cuidados básicos:
• Verificar no cartório o número de Registro de Incorporação do empreendimento;
• Exigir o quadro-resumo do contrato (obrigatório por lei), onde devem constar o número do RI, matrícula do imóvel e identificação do cartório (art. 35-A da Lei dos Distratos);
• Confirmar se há alvará de construção emitido pela Prefeitura;
• Desconfiar de empreendimentos que omitem essas informações, especialmente os que se dizem “condomínio fechado” ou “a preço de custo”.
Sem essas garantias legais, o consumidor se torna vulnerável, com risco de perdas financeiras, atrasos e até judicialização.
O que diz a Moura Dubeux
A Moura Dubeux informou, em nota, que o projeto do Mansão Seara foi aprovado pela Prefeitura de Fortaleza em 2024, mediante OOAU, e que o edifício encontra-se atualmente em fase de demolição, “devidamente licenciada pela Secretaria Executiva Regional II”.
Segundo a construtora, o empreendimento está no “processo de formação de grupo de condôminos que integrarão o futuro Condomínio de Construção”, e essa etapa “não caracteriza venda/alienação de unidades futuras”.
Confira os posicionamentos na íntegra:
Moura Dubeux
Perguntas:
Se os processos ainda estão em andamento, isso significa que o empreendimento não tem ainda Registro de Incorporação (RI), Alvará de Construção e Outorga Onerosa de Alteração de Uso?
Como o empreendimento já foi lançado e tem unidades à venda, qual o posicionamento da empresa com relação a esses questionamentos do MPCE?
Resposta da Empresa:
“A Moura Dubeux esclarece que o projeto do futuro empreendimento Mansão Seara foi aprovado em 2024 pela Prefeitura Municipal de Fortaleza, mediante outorga onerosa perante a Comissão Permanente de Avaliação do Plano Diretor (CPPD).
Atualmente, o edifício está em fase de demolição, devidamente licenciada pela Secretaria Executiva Regional II, e no processo de formação de grupo de condôminos que integrarão o futuro Condomínio de Construção, etapa que não caracteriza venda/alienação de unidades futuras”.
MPCE
“O Ministério Público do Ceará, por meio da 133ª Promotoria de Justiça de Fortaleza, informa que a documentação relacionada ao caso está em análise. O processo segue tramitando dentro dos prazos previstos. Somente após concluídas as análises, serão decididas as medidas cabíveis a serem adotadas”.
Seuma
“A Secretaria Municipal do Urbanismo e Meio Ambiente (Seuma) informa que a construtora responsável pelo empreendimento em questão obteve aprovação do instrumento de Outorga Onerosa de Alteração do Uso (OOAU) em dezembro de 2024, e que as demais análises submetidas ao órgão seguem em tramitação.
Vale salientar que esse instrumento se restringe à flexibilização de parâmetros técnicos urbanísticos, permitida mediante pagamento de contrapartida financeira pelo beneficiário. Entre os parâmetros estão a adequação de atividade do empreendimento, a modificação de recuo do terreno ou a limitação de altura da construção”.
Sinduscon
– Sobre a comercialização sem Registro de Incorporação (RI) e alvará
1) O que o Sinduscon tem a dizer sobre a prática, por parte de algumas construtoras no Ceará, de comercializar unidades imobiliárias (inclusive de imóveis de luxo) sem o devido Registro de Incorporação?
O Sinduscon Ceará tem uma posição clara e firme em relação a essa questão: não deve haver comercialização de unidades imobiliárias sem o devido Registro de Incorporação (RI). Essa é uma exigência legal e fundamental para garantir segurança jurídica tanto às empresas quanto aos consumidores.
A entidade sempre orienta seus associados a cumprirem integralmente a legislação, e reforça essa prática por meio do selo “Registro de Incorporação Juridicamente Perfeito”, concedido às construtoras que demonstram conformidade plena com os requisitos legais.
Para o Sinduscon, o cumprimento da lei é um compromisso com a credibilidade do setor e com a proteção do comprador.
2) Qual o entendimento do Sinduscon sobre a exigência do alvará de construção como pré-requisito para o RI, conforme determina o artigo 32, inciso “d”, da Lei 4.591/64?
O Sinduscon Ceará reconhece que o alvará de construção é um documento indispensável para a obtenção do Registro de Incorporação, conforme determina expressamente o artigo 32, inciso “d”, da Lei nº 4.591/64.
A entidade entende que esse requisito confere segurança técnica e jurídica ao empreendimento, assegurando que o projeto foi aprovado pelos órgãos competentes e atende às normas urbanísticas e ambientais.
O alvará de construção é o documento emitido pela Prefeitura Municipal indicando que aquele projeto de construção está de acordo com todas as normas urbanísticas. A Lei 4.591/64, com razão, indicou que esse documento deve compor o rol da incorporação imobiliária, haja vista que está diretamente vinculado à regularidade da obra.
3) Em que situações, se houver, o Sinduscon entende ser justificável o início da venda de unidades sem RI?
O Sinduscon Ceará entende que não há justificativa legal nem ética para o início da comercialização de unidades sem o Registro de Incorporação.
Essa é uma prática que fragiliza a confiança no mercado imobiliário e pode expor consumidores e empresas a riscos jurídicos. A entidade atua constantemente na orientação às construtoras para que sigam todos os trâmites legais antes de iniciar as vendas. Além disso, oferece assessoria jurídica.
– Sobre o uso da expressão “condomínio fechado”
4) O que configura um “condomínio fechado”, já que esta modalidade não está prevista na legislação? Seria a construção por administração, também conhecida como construção “a preço de custo”?
Condomínio Fechado é um termo genérico utilizado para indicar que determinado empreendimento é de acesso e utilização restrita aos seus moradores (condôminos).
Em algumas situações o termo pode ser utilizado para indicar a reunião de um grupo de pessoas que visam unir esforços e recursos para desenvolvimento de um edifício residencial, embora a Lei 4.591/64 designe essa modalidade como “construção por administração”.
Em ambas as situações, é imprescindível o registro da incorporação imobiliária em casos onde ocorrerá a alienação de fração ideal de terreno que corresponderá à futura unidade autônoma.
5) Há construtoras que comercializam empreendimentos com a denominação “condomínio fechado” para não serem obrigadas a apresentar o registro de incorporação. O Sinduscon considera essa prática regular ou vê nela um desvirtuamento da legislação?
A Lei 4.591/64 não apresenta nenhuma situação que excepcione a necessidade do registro de incorporação imobiliária, seja em ‘condomínio fechado’ ou em ‘construção por administração’.
Assim, o Sinduscon-CE entende que é necessário o registro de incorporação imobiliária sempre que houver a alienação de fração ideal de terreno que corresponderá à futura unidade autônoma.
6) O que o Sinduscon orienta as empresas associadas quanto à diferenciação entre incorporação imobiliária e construção por administração (a chamada “a preço de custo”)?
O tipo de incorporação imobiliária mais comumente praticada no mercado local é aquela em que o incorporador contrata a entrega da unidade autônoma (apartamento, casa ou lote) à preço e prazo certo.
A ‘construção por administração’ é conceituada como aquela em que um grupo de interessados se reúne em um condomínio de construção para realizar a construção e desenvolvimento da obra. Nessa sistemática, a construtora/incorporadora é contratada por esse grupo para realizar a incorporação e construção do empreendimento.
O Sinduscon-CE sempre orienta as suas empresas associadas pela necessidade do registro da incorporação imobiliária na matrícula onde será realizado o empreendimento, seja em incorporação à preço fechado ou em construção por administração.
– Sobre a responsabilidade legal e riscos para o consumidor
7) A Lei dos Condomínios é clara ao vedar a venda sem RI. O artigo 66 da mesma lei trata essa prática como contravenção à economia popular. O sindicato reconhece que isso coloca em risco os consumidores?
Sim. O Sinduscon Ceará reconhece que a venda sem Registro de Incorporação coloca o consumidor em situação de vulnerabilidade. Essa prática retira a garantia jurídica da transação, podendo comprometer a entrega do imóvel e os direitos do comprador.
Por isso, o Sinduscon atua de forma preventiva, reforçando entre seus associados a importância de cumprir a legislação e de manter transparência nas relações com os clientes.
8) Há risco também de infração ao Código de Defesa do Consumidor, especialmente no que se refere à publicidade enganosa. O Sinduscon tem algum protocolo ou orientação para evitar esse tipo de prática entre seus filiados?
O Sinduscon-CE sempre realiza campanhas educativas e orienta as suas empresas associadas pela necessidade do registro de incorporação imobiliária.
O selo “Registro de Incorporação Juridicamente Perfeito” também é um estímulo à realização da incorporação imobiliária concedido pelo Sinduscon-CE para que suas associadas adotem a prática.
9) Em 2019, foi firmado um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministério Público do Ceará, no qual diversas construtoras se comprometeram a informar o número do Registro de Incorporação nas publicidades. O Sinduscon acompanha o cumprimento desse TAC?
O Sinduscon-CE participou ativamente na condução da elaboração do TAC junto a Ministério Público do Ceará que criou parâmetros publicitários a serem seguidos pelas empresas signatárias.
Dentre esses vários critérios, o TAC reforçou a necessidade da adoção na publicidade do número de registro da incorporação imobiliária, algo que já está presente na Lei 4.591/64.
O Sinduscon-CE sempre orienta as associadas a seguir os parâmetros estabelecidos no TAC, muito embora a entidade não tenha escopo fiscalizatório com relação as atividades de suas associadas.
10) O que o comprador deve observar antes de fechar um contrato de compra de imóvel na planta? O Sinduscon oferece algum tipo de cartilha ou material educativo sobre isso?
O comprador deve verificar sempre o Registro de Incorporação do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis, conferindo se todas as informações estão regulares.
Também é importante observar se o empreendimento possui alvará de construção, memorial descritivo e projeto aprovado. O Sinduscon Ceará orienta o público e seus associados sobre essas boas práticas.
