Condomínios não podem cobrar uma taxa adicional pelo uso das áreas de lazer apenas porque o ocupante do imóvel é inquilino, cessionário ou comodatário. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou ilegal uma “taxa geral de lazer” criada exclusivamente para possuidores que não eram proprietários das unidades.
A decisão foi tomada no Recurso Especial 1.890.939, julgado por unanimidade em 20 de outubro, e divulgada no Informativo de Jurisprudência 908, publicado na terça-feira (3).
Assembleia não pode afastar a igualdade
No caso analisado, a cobrança havia sido prevista no regimento interno e aprovada em assembleia. O STJ reconheceu que os condomínios possuem autonomia para organizar o uso das áreas comuns e dividir despesas, mas afirmou que essa liberdade deve respeitar a lei e o princípio da isonomia.
Para o colegiado, a condição de não proprietário, por si só, não demonstra que o ocupante gera gasto maior. Sem uma justificativa objetiva ou prova de incremento específico das despesas, não é válido impor tratamento diferente apenas a quem ocupa a unidade por locação, cessão ou empréstimo.
Direito de uso acompanha o imóvel
O tribunal explicou que, quando o proprietário aluga ou cede o imóvel, também transfere ao ocupante o direito de utilizar as partes comuns. A Lei do Inquilinato já atribui ao locatário o pagamento das despesas ordinárias, incluindo manutenção e conservação de instalações e equipamentos de esporte e lazer.
O Código Civil também equipara o cessionário ao proprietário para o pagamento das contribuições condominiais. No caso do comodatário, a legislação prevê que ele arca com as despesas ligadas ao uso e ao gozo da coisa emprestada.
O que a decisão não proíbe
O julgamento não impede toda cobrança relacionada ao uso de áreas comuns. O ponto central é que a taxa não pode se apoiar somente no vínculo jurídico do ocupante. Uma cobrança associada a serviço específico ou a despesa adicional efetivamente demonstrada deve ser analisada de acordo com sua justificativa, a convenção, o regimento e a legislação.
Moradores que identificarem cobrança semelhante podem solicitar ao condomínio a base normativa e a demonstração do custo que justificaria o valor. A decisão do STJ resolve o caso julgado e serve como orientação relevante, mas eventuais conflitos dependem das regras e das provas de cada situação.
