A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.173), o entendimento de que o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é responsável, em regra, por danos causados ao consumidor em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações previstas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel.
A tese foi aprovada por unanimidade e deverá ser obrigatoriamente observada por juízes e tribunais de todo o país, conforme determina o artigo 927 do Código de Processo Civil (CPC).
Segundo o STJ, a responsabilização do corretor somente será possível em situações específicas, como quando houver envolvimento direto nas atividades de incorporação ou construção, quando ele integrar o mesmo grupo econômico da construtora ou incorporadora, ou ainda nos casos de confusão patrimonial ou desvio de patrimônio em benefício do corretor.
Intermediação não gera responsabilidade pela obra
Ao analisar o tema, o relator, ministro Raul Araújo, destacou que a atuação típica do corretor de imóveis se limita à intermediação do negócio entre o consumidor e o incorporador ou construtor. Com a concretização da venda e o pagamento da comissão, a obrigação do corretor se encerra.
“Nessa situação, o corretor não se vincula à conclusão da obra ou à entrega do imóvel”, afirmou o ministro, ressaltando que, não integrando a cadeia de fornecimento do empreendimento nem o grupo econômico da incorporadora, não há justificativa para sua responsabilização por atrasos, vícios construtivos ou inadimplemento contratual.
Exceções: quando o corretor assume papel de incorporador
O STJ esclareceu, no entanto, que o corretor pode ser responsabilizado quando extrapola a função de intermediário e passa a atuar como incorporador ou construtor, nos termos do artigo 31 da Lei nº 4.591/1964.
Isso ocorre, por exemplo, quando o corretor lidera ou participa diretamente do empreendimento, integra o mesmo grupo econômico da construtora, comercializa unidades antes da construção ou assume obrigações típicas do incorporador, como o registro do memorial de incorporação.
Nessas hipóteses, a responsabilidade decorre da atuação no negócio principal, e não da corretagem em si. “Quando atua também como incorporador ou construtor, o corretor poderá responder por atrasos na entrega do imóvel, vícios construtivos e demais obrigações previstas no Código de Defesa do Consumidor”, concluiu o relator.
Caso concreto
Um dos recursos analisados no julgamento envolvia uma corretora que havia sido condenada pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro a devolver valores pagos por consumidores, de forma solidária com a construtora, em razão do descumprimento do contrato. Com a fixação da tese repetitiva, o STJ delimitou de forma mais precisa os casos em que essa responsabilização é juridicamente possível.
