Adquirir um imóvel na planta é o sonho de muitas famílias brasileiras, mas também pode se tornar um pesadelo jurídico e financeiro caso o comprador não observe requisitos legais básicos. A comercialização sem Registro de Incorporação (RI) e alvará de construção de unidades no superempreendimento Mansão Seara, na Avenida Beira-Mar em Fortaleza, chama atenção por se tratar de um condomínio de alto padrão, mas a prática, ainda que irregular, é corriqueira.
As vendas do empreendimento da construtora Moura Dubeux antes da emissão desses documentos contrariam a Lei das Incorporações (Lei 4.591/64), o que motivou a abertura de inquérito pelo Ministério Público do Estado do Ceará (MPCE).
A informação de que o empreendimento está sendo comercializado sem o registro foi confirmada por fonte ligada à própria construtora. A Moura Dubeux informou que o edifício ainda está em fase de demolição, com licença da Secretaria Executiva Regional II, e que o atual estágio seria apenas de formação de um grupo de condôminos. Segundo a empresa, essa etapa não configura “venda de unidades futuras”.
O que é o Registro de Incorporação e por que ele é indispensável
De acordo com a legislação, nenhum imóvel na planta pode ser vendido ou divulgado sem o registro do memorial de incorporação no cartório de imóveis. Esse registro garante que o projeto foi aprovado pela prefeitura, que o terreno está regularizado e que a construção atende aos requisitos legais e técnicos.
Sem o RI, o consumidor não tem nenhuma garantia formal sobre o que está sendo prometido. É como comprar algo que, juridicamente, ainda não existe.
Riscos de comprar imóvel sem RI: o que pode acontecer
Comprar um imóvel sem registro de incorporação pode trazer prejuízos graves ao comprador, como:
• Atrasos ou abandono da obra;
• Modificações no projeto sem aviso prévio;
• Dificuldades para pedir financiamento bancário;
• Problemas legais para rescindir o contrato ou exigir ressarcimento;
• Perda de parte ou da totalidade do valor investido.
O Código de Defesa do Consumidor também proíbe publicidade que induza o consumidor ao erro, inclusive por omissão de informações obrigatórias como o número do RI e o alvará de construção
Especialistas ouvidos pela reportagem alertam que qualquer proposta comercial ou promessa de venda sem RI configura infração legal, mesmo que disfarçada sob o termo “formação de grupo”.
Como evitar ciladas: 5 cuidados antes de comprar um imóvel na planta
Se você está pensando em adquirir um imóvel em lançamento ou em construção, observe os seguintes cuidados:
1. Exija o número do Registro de Incorporação e confirme sua existência no cartório de imóveis.
2. Peça o quadro-resumo do contrato, onde devem constar RI, matrícula do terreno e cartório.
3. Confirme se o alvará de construção foi emitido pela prefeitura.
4. Desconfie de empreendimentos que alegam ser “condomínio fechado” ou “a preço de custo” sem documentação formal.
5. Pesquise se a construtora responde a processos judiciais ou está sendo investigada, como ocorre com o Mansão Seara.
MPCE investiga o caso e cobra transparência
O Ministério Público do Ceará apura possíveis irregularidades no lançamento do Mansão Seara. O inquérito foi instaurado em setembro de 2025 pela 133ª Promotoria de Justiça de Fortaleza. O órgão também solicitou informações à Prefeitura sobre o alvará e o andamento dos processos urbanísticos.
Em 2019, o MPCE firmou um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com 55 construtoras, exigindo que todas as peças publicitárias de imóveis na planta incluam o número do RI. A cláusula busca proteger o consumidor de propaganda enganosa ou prematura.
Venda de imóveis sem RI é prática recorrente em Fortaleza
Fontes do setor imobiliário relatam que a venda de imóveis sem o registro exigido é prática comum em empreendimentos de alto padrão na capital cearense, apesar de condenada por órgãos como o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon-CE).
Sem tratar especificamente do Mansão Seara, a entidade reforçou que não existe exceção legal à exigência do RI, nem mesmo em obras por administração. A ausência desse documento, segundo o Sinduscon, representa um risco jurídico tanto para o consumidor quanto para o próprio mercado.
Conclusão: comprar com segurança depende de informação
O caso do Mansão Seara é um alerta real para consumidores de todo o país. Ao exigir o cumprimento da lei e a documentação correta, o comprador protege seu patrimônio e contribui para um mercado imobiliário mais transparente e seguro.
Antes de assinar qualquer contrato ou fazer o primeiro pagamento, confira se o empreendimento tem Registro de Incorporação e alvará. Não se deixe levar apenas por belas maquetes, localização nobre ou promessas de valorização.
Confira os posicionamentos na íntegra:
Moura Dubeux
Perguntas:
Se os processos ainda estão em andamento, isso significa que o empreendimento não tem ainda Registro de Incorporação (RI), Alvará de Construção e Outorga Onerosa de Alteração de Uso?
Como o empreendimento já foi lançado e tem unidades à venda, qual o posicionamento da empresa com relação a esses questionamentos do MPCE?
Resposta da Empresa:
“A Moura Dubeux esclarece que o projeto do futuro empreendimento Mansão Seara foi aprovado em 2024 pela Prefeitura Municipal de Fortaleza, mediante outorga onerosa perante a Comissão Permanente de Avaliação do Plano Diretor (CPPD).
Atualmente, o edifício está em fase de demolição, devidamente licenciada pela Secretaria Executiva Regional II, e no processo de formação de grupo de condôminos que integrarão o futuro Condomínio de Construção, etapa que não caracteriza venda/alienação de unidades futuras”.
MPCE
“O Ministério Público do Ceará, por meio da 133ª Promotoria de Justiça de Fortaleza, informa que a documentação relacionada ao caso está em análise. O processo segue tramitando dentro dos prazos previstos. Somente após concluídas as análises, serão decididas as medidas cabíveis a serem adotadas”.
Seuma
“A Secretaria Municipal do Urbanismo e Meio Ambiente (Seuma) informa que a construtora responsável pelo empreendimento em questão obteve aprovação do instrumento de Outorga Onerosa de Alteração do Uso (OOAU) em dezembro de 2024, e que as demais análises submetidas ao órgão seguem em tramitação.
Vale salientar que esse instrumento se restringe à flexibilização de parâmetros técnicos urbanísticos, permitida mediante pagamento de contrapartida financeira pelo beneficiário. Entre os parâmetros estão a adequação de atividade do empreendimento, a modificação de recuo do terreno ou a limitação de altura da construção”.
Sinduscon
– Sobre a comercialização sem Registro de Incorporação (RI) e alvará
1) O que o Sinduscon tem a dizer sobre a prática, por parte de algumas construtoras no Ceará, de comercializar unidades imobiliárias (inclusive de imóveis de luxo) sem o devido Registro de Incorporação?
O Sinduscon Ceará tem uma posição clara e firme em relação a essa questão: não deve haver comercialização de unidades imobiliárias sem o devido Registro de Incorporação (RI). Essa é uma exigência legal e fundamental para garantir segurança jurídica tanto às empresas quanto aos consumidores.
A entidade sempre orienta seus associados a cumprirem integralmente a legislação, e reforça essa prática por meio do selo “Registro de Incorporação Juridicamente Perfeito”, concedido às construtoras que demonstram conformidade plena com os requisitos legais.
Para o Sinduscon, o cumprimento da lei é um compromisso com a credibilidade do setor e com a proteção do comprador.
2) Qual o entendimento do Sinduscon sobre a exigência do alvará de construção como pré-requisito para o RI, conforme determina o artigo 32, inciso “d”, da Lei 4.591/64?
O Sinduscon Ceará reconhece que o alvará de construção é um documento indispensável para a obtenção do Registro de Incorporação, conforme determina expressamente o artigo 32, inciso “d”, da Lei nº 4.591/64.
A entidade entende que esse requisito confere segurança técnica e jurídica ao empreendimento, assegurando que o projeto foi aprovado pelos órgãos competentes e atende às normas urbanísticas e ambientais.
O alvará de construção é o documento emitido pela Prefeitura Municipal indicando que aquele projeto de construção está de acordo com todas as normas urbanísticas. A Lei 4.591/64, com razão, indicou que esse documento deve compor o rol da incorporação imobiliária, haja vista que está diretamente vinculado à regularidade da obra.
3) Em que situações, se houver, o Sinduscon entende ser justificável o início da venda de unidades sem RI?
O Sinduscon Ceará entende que não há justificativa legal nem ética para o início da comercialização de unidades sem o Registro de Incorporação.
Essa é uma prática que fragiliza a confiança no mercado imobiliário e pode expor consumidores e empresas a riscos jurídicos. A entidade atua constantemente na orientação às construtoras para que sigam todos os trâmites legais antes de iniciar as vendas. Além disso, oferece assessoria jurídica.
– Sobre o uso da expressão “condomínio fechado”
4) O que configura um “condomínio fechado”, já que esta modalidade não está prevista na legislação? Seria a construção por administração, também conhecida como construção “a preço de custo”?
Condomínio Fechado é um termo genérico utilizado para indicar que determinado empreendimento é de acesso e utilização restrita aos seus moradores (condôminos).
Em algumas situações o termo pode ser utilizado para indicar a reunião de um grupo de pessoas que visam unir esforços e recursos para desenvolvimento de um edifício residencial, embora a Lei 4.591/64 designe essa modalidade como “construção por administração”.
Em ambas as situações, é imprescindível o registro da incorporação imobiliária em casos onde ocorrerá a alienação de fração ideal de terreno que corresponderá à futura unidade autônoma.
5) Há construtoras que comercializam empreendimentos com a denominação “condomínio fechado” para não serem obrigadas a apresentar o registro de incorporação. O Sinduscon considera essa prática regular ou vê nela um desvirtuamento da legislação?
A Lei 4.591/64 não apresenta nenhuma situação que excepcione a necessidade do registro de incorporação imobiliária, seja em ‘condomínio fechado’ ou em ‘construção por administração’.
Assim, o Sinduscon-CE entende que é necessário o registro de incorporação imobiliária sempre que houver a alienação de fração ideal de terreno que corresponderá à futura unidade autônoma.
6) O que o Sinduscon orienta as empresas associadas quanto à diferenciação entre incorporação imobiliária e construção por administração (a chamada “a preço de custo”)?
O tipo de incorporação imobiliária mais comumente praticada no mercado local é aquela em que o incorporador contrata a entrega da unidade autônoma (apartamento, casa ou lote) à preço e prazo certo.
A ‘construção por administração’ é conceituada como aquela em que um grupo de interessados se reúne em um condomínio de construção para realizar a construção e desenvolvimento da obra. Nessa sistemática, a construtora/incorporadora é contratada por esse grupo para realizar a incorporação e construção do empreendimento.
O Sinduscon-CE sempre orienta as suas empresas associadas pela necessidade do registro da incorporação imobiliária na matrícula onde será realizado o empreendimento, seja em incorporação à preço fechado ou em construção por administração.
– Sobre a responsabilidade legal e riscos para o consumidor
7) A Lei dos Condomínios é clara ao vedar a venda sem RI. O artigo 66 da mesma lei trata essa prática como contravenção à economia popular. O sindicato reconhece que isso coloca em risco os consumidores?
Sim. O Sinduscon Ceará reconhece que a venda sem Registro de Incorporação coloca o consumidor em situação de vulnerabilidade. Essa prática retira a garantia jurídica da transação, podendo comprometer a entrega do imóvel e os direitos do comprador.
Por isso, o Sinduscon atua de forma preventiva, reforçando entre seus associados a importância de cumprir a legislação e de manter transparência nas relações com os clientes.
8) Há risco também de infração ao Código de Defesa do Consumidor, especialmente no que se refere à publicidade enganosa. O Sinduscon tem algum protocolo ou orientação para evitar esse tipo de prática entre seus filiados?
O Sinduscon-CE sempre realiza campanhas educativas e orienta as suas empresas associadas pela necessidade do registro de incorporação imobiliária.
O selo “Registro de Incorporação Juridicamente Perfeito” também é um estímulo à realização da incorporação imobiliária concedido pelo Sinduscon-CE para que suas associadas adotem a prática.
9) Em 2019, foi firmado um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministério Público do Ceará, no qual diversas construtoras se comprometeram a informar o número do Registro de Incorporação nas publicidades. O Sinduscon acompanha o cumprimento desse TAC?
O Sinduscon-CE participou ativamente na condução da elaboração do TAC junto a Ministério Público do Ceará que criou parâmetros publicitários a serem seguidos pelas empresas signatárias.
Dentre esses vários critérios, o TAC reforçou a necessidade da adoção na publicidade do número de registro da incorporação imobiliária, algo que já está presente na Lei 4.591/64.
O Sinduscon-CE sempre orienta as associadas a seguir os parâmetros estabelecidos no TAC, muito embora a entidade não tenha escopo fiscalizatório com relação as atividades de suas associadas.
10) O que o comprador deve observar antes de fechar um contrato de compra de imóvel na planta? O Sinduscon oferece algum tipo de cartilha ou material educativo sobre isso?
O comprador deve verificar sempre o Registro de Incorporação do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis, conferindo se todas as informações estão regulares.
Também é importante observar se o empreendimento possui alvará de construção, memorial descritivo e projeto aprovado. O Sinduscon Ceará orienta o público e seus associados sobre essas boas práticas.
