O Superior Tribunal de Justiça (STJ) validou a cláusula contratual que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta, quando o distrato ocorre por iniciativa do comprador e o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação. A decisão foi proferida pela ministra Maria Isabel Gallotti, no julgamento de um agravo em recurso especial oriundo do Tribunal de Justiça do Ceará (TJCE), e representa um precedente relevante para o mercado imobiliário no Estado .
No caso analisado, o TJCE havia considerado abusiva a cláusula que previa retenção de 50%, limitando o percentual a 15% com base no Código de Defesa do Consumidor e na Súmula 543 do STJ. Ao reformar o entendimento, a ministra destacou que o contrato foi celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018 — conhecida como Lei do Distrato Imobiliário — e que o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 autoriza expressamente a retenção de até 50% nos contratos vinculados a empreendimentos afetados, desde que haja previsão contratual.
Segundo a relatora, o tribunal de origem não demonstrou, de forma concreta, em que consistiria a suposta abusividade da cláusula. “A retenção de até 50% dos valores pagos está de acordo com a lei e pode ser prevista expressamente em cláusula constante do contrato celebrado pelas partes”, afirmou a ministra ao dar provimento ao recurso especial.
Segurança jurídica
A decisão reforça o entendimento já consolidado no STJ de que, nos contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a penalidade mais elevada busca preservar o equilíbrio econômico-financeiro do empreendimento, protegendo a coletividade de adquirentes contra os efeitos de desistências unilaterais. Para a Corte, esse regime exige estrutura financeira robusta e maior segurança jurídica para viabilizar a conclusão das obras.
Trata-se de uma das primeiras decisões do STJ nesse sentido envolvendo processos oriundos do Ceará, onde, até então, predominavam decisões de primeiro e segundo grau que afastavam a aplicação do percentual máximo previsto em lei.
Para o advogado Lucas Militão, do escritório Tigre Militão, que atuou na causa em todas as fases do processo, a decisão “aplica de forma direta o art. 67-A da Lei 4.591/1964, reforçando a segurança jurídica do mercado imobiliário e a legitimidade do percentual de 50% quando expressamente pactuado”.
O precedente tende a impactar julgamentos semelhantes no Estado, sinalizando uma mudança relevante na interpretação judicial sobre distratos imobiliários e ampliando a previsibilidade para incorporadoras e investidores do setor.
