O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) reafirmou que cartórios de registro de imóveis e tribunais em todo o país não podem exigir certidões negativas de débito tributário — como a CND (Certidão Negativa de Débitos) ou a CPEN (Certidão Positiva com Efeito de Negativa) — como pré-requisito para o registro ou averbação de escrituras de compra e venda de imóveis.
A deliberação foi tomada durante a 10ª Sessão Virtual de 2025, no julgamento do Procedimento de Controle Administrativo (PCA) nº 0001611-12.2023.2.00.0000, sob relatoria do conselheiro Marcello Terto.
A decisão e seus fundamentos jurídicos
O pedido submetido ao CNJ buscava autorizar a exigência de certidões fiscais como parte do processo de registro imobiliário. No entanto, o plenário da Corte administrativa foi categórico em apontar a ilegalidade dessa prática.
Segundo o relator Marcello Terto, condicionar o registro à apresentação dessas certidões equivale a uma cobrança indireta de tributos, o que fere precedentes do Supremo Tribunal Federal (STF) e do próprio CNJ. Em decisões anteriores, o STF já classificou tal prática como um “impedimento político”, ou seja, uma forma indevida de restringir o exercício de direitos fundamentais por inadimplência tributária — vedada pela jurisprudência constitucional.
Cartórios podem informar, mas não impedir
Apesar da vedação à exigência para fins de impedimento, o CNJ também fez um importante esclarecimento: os cartórios podem solicitar ou consultar certidões fiscais com o objetivo de informar o comprador sobre a situação fiscal do vendedor, desde que isso não inviabilize o ato registral.
“É importante para a segurança do negócio que o comprador conheça a situação fiscal de quem vende. Positiva ou negativa, essa informação deve estar disponível. O que não se pode é condicionar o registro à inexistência de débitos”, explicou o conselheiro Marcello Terto.
A decisão busca manter o equilíbrio entre a transparência nas relações contratuais e o respeito aos princípios constitucionais, como o direito de propriedade e a não restrição de direitos por dívidas fiscais sem decisão judicial.
Normas estaduais e municipais são inválidas
O CNJ também deixou claro que qualquer norma estadual ou municipal que imponha a exigência dessas certidões como condição para registro ou averbação é inválida. Tribunais locais e órgãos de registro devem se abster de criar barreiras administrativas ou normativas que contrariem a orientação nacional.
Esclarecimentos importantes
Em suas redes sociais, Terto destacou alguns pontos da decisão:
- Cartórios podem solicitar certidões fiscais apenas para fins informativos, sem impedir a efetivação do registro;
- O comprador deve ter acesso às informações sobre a situação fiscal do vendedor, mas o ato não pode ser condicionado à inexistência de débitos;
- Normas estaduais ou municipais que tentem impor essa exigência são inválidas.
